10 Jul O arrendamento e a insolvência
O arrendamento em contexto de insolvência levanta diversas questões jurídicas relevantes, tanto quando o insolvente é o senhorio como quando é o arrendatário. A legislação portuguesa, nomeadamente o Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas (CIRE) e o Código Civil, oferece um enquadramento legal que tem sido objeto de interpretação pela doutrina e jurisprudência, especialmente após decisões uniformizadoras do Supremo Tribunal de Justiça.
Quando o senhorio é declarado insolvente
Uma das principais preocupações é o destino do contrato de arrendamento em caso de venda judicial do imóvel. A dúvida reside na eventual caducidade do contrato de arrendamento. De acordo com a leitura do nº 1 do art. 109.º do CIRE, verifica-se a protecção do arrendatário, já que este normativo estipula que o contrato de arrendamento não suspende a sua execução. O mesmo artigo, no seu nº 3, também prevê que, se em processo de insolvência, o imóvel que está arrendado for alienado, não priva o arrendatário dos direitos que lhe são reconhecidos pelo contrato de arrendamento.
Não obstante, surge a dúvida de como coordenar esta norma com o art. 824º, nº 2 do Código Civil: “Os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerarem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com exceção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo.”
Apesar do referido, esta norma não deverá ser aplicada, por consequência do previsto no acórdão Uniformizador de Jurisprudência nº2/2021, de 5 de Julho de 2021 do Supremo Tribunal de Justiça, no qual é afastada a caducidade do contrato de arrendamento na questão da venda de um imóvel hipotecado e arrendado, tendo este um contrato de arrendamento urbano para habitação que seja posterior ao registo da hipoteca, realizada no âmbito de liquidação efetuada em processo de insolvência do locador, rezando o referido acórdão “A venda, em sede de processo de insolvência, de imóvel hipotecado, com arrendamento celebrado subsequentemente à hipoteca, não faz caducar os direitos do locatário de harmonia com o preceituado no art. 109.º, n.º3 do CIRE, conjugado com o art. 1057.º do CC, sendo inaplicável o disposto no n.º 2 do art. 824.º do CC”.
Após a declaração de insolvência, o imóvel arrendado é apreendido e integrado na massa insolvente para posterior liquidação/venda. A massa insolvente passa a ser titular, no lugar do Senhorio, do direito de recebimento das rendas
O arrendamento mantém-se em vigor, então, sendo o senhorio a Massa Insolvente até à venda definitiva, e o arrendatário continua a usufruir do imóvel e a pagar a renda. Aquando das diligências de liquidação do activo que compõem aquela massa insolvente será vendido o imóvel, devendo ser anunciado o arrendamento, sob pena de nulidade da venda. O contrato de arrendamento mantém-se válido e transfere-se para o novo proprietário, que adquirirá os direitos e deveres do senhorio.
Quando o arrendatário é declarado insolvente
Por outro lado, quando o arrendatário é declarado insolvente, o contrato de arrendamento não é automaticamente suspenso nem caduca. No entanto, a insolvência pode ter implicações importantes na continuidade do contrato, dependendo da avaliação feita pelo administrador de insolvência. Nos termos do artigo 108.º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas (CIRE), a declaração de insolvência não suspende o contrato de locação em que o insolvente seja o arrendatário. Ou seja, o arrendatário mantém o direito de continuar a ocupar o imóvel, e o contrato continua a produzir efeitos. No entanto, o administrador da insolvência pode denunciar o contrato, ou seja, pôr fim ao arrendamento, desde que respeite um pré-aviso de 60 dias, salvo se o contrato ou a lei permitirem um prazo inferior.
Esta possibilidade de denúncia visa proteger a massa insolvente, permitindo ao administrador libertar-se de encargos que não sejam considerados essenciais ou sustentáveis no contexto da insolvência. Por exemplo, se a renda for demasiado elevada ou se o imóvel não for necessário para a continuação da atividade do insolvente (no caso de uma empresa), o administrador pode optar por terminar o contrato.
Durante o período em que o contrato se mantém em vigor, o arrendatário insolvente continua obrigado a pagar a renda. Caso não o faça, o senhorio pode reclamar os créditos no processo de insolvência, sendo considerado credor da massa insolvente.
Esta situação é comum e tem implicações na Massa Insolvente quando no locado é desenvolvida actividade económica do insolvente que irá cessar, o que sucede, maioritariamente, no caso de empresas ou empresários em nome individual.
Já no arrendamento para fins habitacionais, é comum manter-se o arrendamento, por tal manutenção não ter implicações na massa Insolvente, devendo o arrendatário insolvente continuar a pagar as rendas e a cumprir as suas obrigações perante o senhorio.
Em resumo, a insolvência do arrendatário não extingue automaticamente o contrato de arrendamento, mas dá ao administrador a possibilidade de o denunciar, com o objetivo de proteger os interesses da massa insolvente. O arrendatário mantém os seus direitos enquanto o contrato estiver em vigor, mas pode perdê-los se o administrador decidir pôr fim ao arrendamento.
Importa referir, por fim, que o arrendatário goza de direito de preferência na venda do imóvel arrendado em processo de insolvência, o que lhe permite adquirir o imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros, reforçando a sua posição jurídica.
Em suma, o regime jurídico do arrendamento em contexto de insolvência procura equilibrar os interesses do senhorio, do arrendatário e dos credores, garantindo a continuidade dos contratos sempre que possível e protegendo os direitos adquiridos. A jurisprudência recente tem contribuído para clarificar estas matérias, promovendo maior segurança jurídica nas relações locatícias afetadas por processos de insolvência.
Filipa Lopes | Vila Nova de Gaia , 10 de Julho de 2025